A nova legislação em matéria de Alojamento Local, que entrou em vigor a 1 de novembro, vem revogar algumas das disposições incluídas no Programa “Mais Habitação”, tendo por objetivo promover o equilíbrio entre a atividade de Alojamento Local (AL) e o ambiente habitacional, respeitando os direitos de propriedade privada e habitação, conciliando os impactos económicos e urbanísticos.
Principais Alterações ao Regime de AL
1. Competências Municipais
- A regulação do AL passa a ser feita localmente pelos municípios, através da aprovação de regulamentos municipais para o efeito.
- Municípios com mais de 1000 AL registados têm 12 meses para decidir sobre o exercício do poder regulamentar.
2. Provedor de Alojamento Local
- É criada a figura do Provedor de AL, com o intuito de mediar conflitos entre residentes, operadores de AL e condóminos.
- O Provedor terá como atribuições a apreciação de queixas, a emissão de recomendações e a aprovação de guias de boas práticas.
3. Processo de Comunicação e Oposição à Comunicação Prévia
- Instrução da Comunicação Prévia: Para a instalação de hostels em prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, é exigida a autorização da assembleia de condóminos. Para o efeito, deverá o Requerente apresentar a ata da assembleia de condóminos a autorização a sua instalação.
- Oposição à Comunicação Prévia:
- A presente legislação vem aumentar os prazos máximos de oposição à instalação de AL para 60 dias contados da sua apresentação (90 dias em áreas de contenção).
- Acrescem aos restantes fundamentos da oposição i) a violação das restrições à instalação de estabelecimentos AL, decididas pelo município, em zonas de contenção e zonas de crescimento sustentável; e ii) falta de autorização de utilização adequada do imóvel.
- O Requerente da licença poderá recorrer da decisão de oposição, através da solicitação da realização de uma vistoria pelos serviços municipais competentes, sendo responsável pelos custos da sua realização.
4. Revogação de Normas do Programa “Mais Habitação”
- Foram revogadas normas sobre a intransmissibilidade e caducidade do registo de AL.
5. Cancelamento do Registo de AL
- O presidente da câmara municipal pode delegar nos vereadores e dirigentes dos serviços municipais o poder de determinar o cancelamento do registo do estabelecimento AL.
- Passam a ser também fundamentos do cancelamento do registo AL:
- Ausência de seguro obrigatório válido ou a falta do envio da informação a este referente e de apresentação de comprovativo.
- Prática recorrente e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do imóvel, quando não haja arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições.
- Em zonas de contenção, quando se verifique que no imóvel onde AL foi instalado foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos 2 anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia, em violação do regulamento municipal aplicável.
6. Assembleia de Condóminos
- Redução da maioria necessária para oposição à atividade de AL para mais de metade da permilagem do prédio.
- A proibição de AL (e respetiva alteração do regulamento do condomínio) passa a ser aprovada por maioria de dois terços da permilagem, com efeitos para o futuro, não afetando os AL já instalados no prédio. Deverá ter como fundamento i) a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do imóvel e ii) atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos; deverão solicitar a decisão do presidente da câmara municipal competente. Neste caso deve solicitar uma decisão do presidente da câmara municipal.
- A proibição da instalação de estabelecimento de AL num imóvel no título constitutivo da propriedade horizontal ou regulamento de condomínio ou mesmo em deliberação em assembleia de condóminos, não determina que esta constitua fim diverso a que o imóvel se destina (art. 1422.º/2-c) Código Civil).
7. Procedimento de cancelamento do AL
- O presidente da câmara municipal competente decide sobre o pedido de cancelamento do registo do AL, bem como sobre outras medidas propostas em relatório de procedimento de cancelamento – caso seja aprovado, a exploração do estabelecimento deverá cessar imediatamente.
- Caso o imóvel seja explorado sem registo, tal deverá ser comunicado pelo município à ASAE, sem prejuízo de quaisquer ações imediatas que possa tomar.
- Em alternativa ao cancelamento, o presidente da câmara municipal pode convidar os intervenientes a chegar a acordo, com a intervenção do provedor do alojamento local (quando exista) – este procedimento deverá ter a duração máxima de 60 dias, e culminar i) na aprovação de relatório final contendo as soluções e propostas de medidas a adotar ou ii) a conclusão pela inviabilidade da manutenção do AL.
8. Informações no RNAL
- O RNAL incluirá o e-mail do titular e a data de validade do seguro obrigatório.
9. Capacidade dos AL
- Limite reduzido de 30 para 27 utentes, com o número máximo de camas convertíveis de até 50% das camas fixas.
10. Seguro Obrigatório
- O titular da licença AL deve contratar seguro que cubra riscos previstos no regime do Alojamento Local, bem como o já conhecido seguro de responsabilidade civil extracontratual.
11. Instalação de AL em prédios anteriores a 1951
- É permitida a instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços (incluindo os de restauração e de bebidas), em imóveis de construção anterior a 1951, desde que cumpridos os requisitos legais.
12. Áreas de Contenção e Crescimento Sustentável
- Os municípios podem aprovar, no regulamento municipal, a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável para a instalação de novos AL.
- O regulamento pode impor limites ao número de novos registos de alojamento local permitido em cada área, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental.
- O Decreto-Lei vem definir os conceitos de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, as quais deverão ser reavaliadas a cada 3 anos e as conclusões enviadas para o Turismo de Portugal, I.P.
- A criação e avaliação destas áreas passa a ter que ser fundamentada em estudos acerca do seu impacto e concentração.
13. Fiscalização
- ASAE – controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do alojamento local.
- Câmara Municipal (designadamente através da Polícia Municipal) – exercer poderes de autoridade e os meios coercivos que estejam ou venham a ser fixados em regulamento municipal.
- Juntas de Freguesia perdem poderes de fiscalização.
- Qualquer uma delas, conjunta ou separadamente, pode abrir e instruir os respetivos processos, aplicar coimas e sanções acessórias.
14. Compatibilidade de Usos
- O regulamento municipal determina quais as utilizações do imóvel válidas e compatíveis com a exploração de estabelecimento de AL; caso não exista regulamento, são válidas as utilizações que o presidente da câmara municipal determinar como compatíveis ou conciliável.
- Na modalidade de “quarto” apenas se admite o uso habitacional; nas modalidades de “moradia” e “apartamento” admite-se o uso não habitacional, desde que em cumprimento dos requisitos estabelecidos no regime do Alojamento Local; na modalidade de “estabelecimentos de hospedagem” e “hostels”, a Câmara Municipal pode prever usos diferentes do habitacional em função da modalidade de AL e capacidade do estabelecimento.
