No passado dia 30 de dezembro foi publicado o Decreto-Lei 117/2024 que procede a alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n.º 80/2015 de 14 de maio, vulgo Lei dos Solos).
Estas alterações surgem para dar cumprimento ao programa do XXIV Governo Constitucional e às medidas contidas no pacote “Construir Portugal”, que pretendem dar resposta às dificuldades que se vêm fazendo sentir no setor imobiliário, aumentando a oferta de habitação em todo o país através da possibilidade de construção e urbanização de prédios rústicos, com salvaguarda dos recursos naturais do país.
Entre as diversas alterações introduzidas ao regime de reclassificação dos solos rústicos para urbanos, destacamos as seguintes novidades em matéria de reclassificação de solos com finalidade habitacional ou de uso complementar:
Procedimento passa a ser realizado através de alteração simplificada do plano diretor municipal desde que, cumulativamente:
- Seja assegurada a consolidação e a coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente;
- Pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública ou de valor moderado;
- Seja delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;
- Existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, assim como os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos;
- Seja compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação.
Nestes casos, a reclassificação para solo urbano não poderá abranger:
- Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, excluindo as áreas não abrangidas por regime de proteção;
- Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves;
- Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;
- Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações;
- Aproveitamentos hidroagrícolas;
- Áreas classificadas nos termos do regime jurídico da REN como faixa marítima de proteção costeira, praias, barreiras detríticas, tômbolos, sapais, ilhéus e rochedos emersos no mar, dunas costeiras e dunas fósseis, arribas e respetivas faixas de proteção, faixa terrestre de proteção costeira, águas de transição e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; cursos de água e respetivos leitos e margens; lagoas e lagos e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; albufeiras que contribuam para a conectividade e coerência ecológica da REN, bem como os respetivos leitos, margens e faixas de proteção, zonas adjacentes, zonas ameaçadas pelo mar e zonas ameaçadas pelas cheias;
- Terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B;
- Nas áreas onde se permite a reclassificação para solo urbano fundamentada em parecer técnico dos serviços municipais ou de outra entidade contratada com competência técnica para o efeito, devem ser planeadas e executadas as medidas necessárias à salvaguarda da preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como as medidas necessárias à prevenção e mitigação de riscos para pessoas e bens.
- A não realização das operações urbanísticas necessárias dentro prazo fixado pelo município ou por lei, determina a caducidade da reclassificação para solo urbano.
It should also be noted that:
- A afetação a habitação de valor moderado e a sujeição a limite do preço de venda são factos obrigatoriamente sujeitos a registo predial, gratuito.
- Os atos ou negócios jurídicos que tenham por objeto a transmissão, a oneração ou a promessa de transmissão ou de oneração de prédios destinados a construção de habitação de valor moderado, e sujeitos a limite do preço de venda, não podem ser titulados ou realizados sem a menção desses factos e da sua inscrição definitiva no registo predial, sob pena de anulabilidade.
- O município possui direito de preferência após a primeira transmissão dos imóveis construídos em solos reclassificados.
Este diploma entra em vigor em 29 de janeiro de 2025, com exceção das disposições referentes ao regime aplicável aos atos e operações realizados em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada suspensas, que entraram em vigor a 31 de dezembro de 2024.
De notar que a sobrevivência do Decreto-Lei permanece incerta, uma vez que foram apresentados à Assembleia da República vários pedidos de apreciação parlamentar do referido diploma, bem como um projeto de lei do PCP de alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
